O divórcio é, por si só, um momento delicado. E quando existe um imóvel financiado, a dúvida é quase sempre a mesma: quem fica com o bem e com a dívida?
A resposta depende de alguns fatores importantes, como o regime de bens, o momento da compra e a origem dos valores pagos, no entanto, uma coisa certa, ter a noção desse ponto determinante pode ser um divisor de águas quando falando na correta divisão de bens.
💍 Tipos de Regime de Bens e seus efeitos na divisão do imóvel
Antes de entender como dividir o imóvel financiado, é essencial saber qual regime de bens foi adotado no casamento ou união estável, pois ele define o que pertence a cada cônjuge e como será feita a partilha em caso de divórcio.
🔸 1. Comunhão Parcial de Bens
É o regime mais comum no Brasil e se aplica automaticamente quando o casal não escolhe outro no momento do casamento, nele, tudo o que foi adquirido durante o casamento pertence aos dois, independentemente de quem pagou, no entanto, os bens adquiridos antes da união, assim como heranças e doações recebidas individualmente, não entram na partilha.
Portanto, quando estamos neste tipo de regime, é importante observar quando o contrato de compra e venda foi assinado e com quais recursos ele foi adquirido, pois, se o financiamento foi feito durante o casamento, o bem é comum ao casal, mesmo que esteja no nome de apenas um.
No entanto, se o contrato foi firmado antes do casamento, e adquirido com rendimento de apenas um, este bem não se comunica, da mesma forma, seria o valor do bem adquirido viesse de uma herança um recebesse.
Para a melhor compreensão, se o imóvel foi adquirido durante a constância da união a resposta a partilha será dada pela origem do dinheiro usado nas parcelas:
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Se o pagamento foi feito com recursos do casal, o bem é comum.
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Se foi com recursos exclusivamente pessoais (por exemplo, de herança ou venda de bem particular), o imóvel pode ser considerado bem exclusivo.
🔸 2. Comunhão Universal de Bens
Aqui, todos os bens e dívidas, tanto os anteriores quanto os adquiridos durante o casamento, pertencem ao casal, ou seja, o imóvel financiado entra na partilha mesmo que tenha sido comprado antes do casamento, com exceção dos bens recebidos por herança ou doação com cláusula de incomunicabilidade não se comunicam.
🔸 3. Separação Total de Bens
Nesse regime, cada um mantém o que é seu, tanto bens quanto dívidas, logo, o
imóvel financiado pertencerá exclusivamente a quem consta no contrato, a menos que o outro comprove participação financeira na aquisição.
🔸 4. Participação Final nos Aquestos
É um regime híbrido, que mistura características da separação e da comunhão parcial, durante o casamento, cada um administra seus próprios bens, mas no divórcio são partilhados os bens adquiridos de forma onerosa durante a união. Assim, se o imóvel foi financiado com recursos comuns, o valor pago durante a união é dividido proporcionalmente.
💰 E, quem fica no imóvel após o divórcio? É possível que o imóvel pertença a um e fique com o outro parceiro?
Essa é uma das dúvidas mais comuns em casos de divórcio: quem continua morando no imóvel? A resposta depende da situação jurídica e patrimonial do bem, bem como do acordo entre as partes.
Em muitos casos, mesmo que o imóvel pertença apenas a um dos cônjuges, o outro pode permanecer nele por um período — especialmente quando há filhos menores ou dependência econômica envolvida.
Por exemplo, se o imóvel foi adquirido durante o casamento sob regime que prevê a comunhão de bens, ele pertence aos dois, nessas situações, o casal pode decidir de três formas:
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Vender o imóvel, quitar o saldo devedor e dividir o valor restante;
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Um dos cônjuges permanecer no imóvel, assumindo o financiamento e indenizando o outro pela parte já quitada;
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Manter o bem em condomínio, até que seja possível vendê-lo ou quitar o financiamento.
No entanto, é importante lembrar que a permanência de uma pessoa no imóvel não transfere a propriedade exclusiva, a menos que haja acordo formalizado e registro da transferência.
Agora, se o imóvel tiver sido adquirido antes do casamento ou por herança ou doação exclusiva, o outro cônjuge pode, em alguns casos, continuar morando nele temporariamente — principalmente quando é o lar dos filhos menores, nesses casos, o juiz pode conceder o direito de uso (posse), sem alterar a titularidade da propriedade.
Por exemplo, o imóvel pertence ao ex-marido, mas o casal tem filhos pequenos nesse caso, o juiz pode determinar que a ex-esposa permaneça no imóvel com as crianças, até que a guarda e as condições financeiras sejam equilibradas.
Em resumo, é possível que o imóvel pertença a um, mas seja ocupado pelo outro, desde que haja justificativa legal ou acordo entre as partes, isso porque a posse não se confunde com propriedade, e toda decisão deve ser formalizada por escritura pública ou sentença judicial para ter validade.
🏦 Preciso comunicar o banco do divórcio?
Sim! Sempre que o imóvel estiver financiado, é obrigatório comunicar o banco sobre o divórcio e qualquer alteração que envolva o contrato de financiamento. Isso acontece porque, do ponto de vista jurídico, o banco é parte interessada na operação, e,
enquanto o financiamento estiver em vigor, o bem pertence ao agente financeiro até que todas as parcelas sejam quitadas — o casal é apenas titular dos direitos e obrigações contratuais.
Portanto, se o casal decidir que apenas um dos ex-cônjuges ficará com o imóvel, não basta fazer o acordo entre eles, é necessário pedir autorização ao banco para alterar o contrato de financiamento, retirando o nome de um dos devedores e mantendo o outro como único responsável.
Essa etapa é conhecida como transferência de titularidade ou novação da dívida, e o banco tem o direito de analisar a capacidade financeira de quem permanecerá com o contrato antes de aprovar a mudança.
Caso o banco não aceite alterar o contrato, ambos continuarão responsáveis solidariamente pela dívida, mesmo que apenas um permaneça morando no imóvel.
Isso significa que, em caso de inadimplência, os dois nomes podem ser negativados e acionados judicialmente.
Por isso, o ideal é formalizar tudo com segurança jurídica:
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Fazer um acordo judicial ou escritura pública de partilha;
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Comunicar o banco oficialmente, com cópia do acordo;
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Verificar a possibilidade de transferência ou refinanciamento em nome de apenas um.
Em resumo: O divórcio não altera automaticamente as obrigações contratuais do financiamento, isso porque o banco precisa ser comunicado, e qualquer mudança só tem validade após a anuência expressa da instituição financeira, e, ignorar essa etapa pode gerar problemas sérios de responsabilidade e crédito no futuro.
🧩 Conclusão
A divisão de um imóvel financiado no divórcio exige atenção a diversos fatores: o regime de bens, o momento da aquisição, a forma de pagamento e, principalmente, a comunicação com o banco.
Em regra, o que se partilha não é apenas o bem, mas também a dívida associada a ele, assim, mesmo que o contrato esteja no nome de apenas um dos cônjuges, o outro pode ter direito à metade do valor já pago, caso o bem tenha sido adquirido durante o casamento sob regime de comunhão.
Além disso, é possível que um dos ex-parceiros permaneça no imóvel, ainda que o bem pertença formalmente ao outro — especialmente quando há filhos menores ou acordo que preveja essa permanência temporária.
Mas é essencial lembrar: qualquer alteração contratual ou transferência de titularidade deve ser formalizada junto ao banco, pois o divórcio não altera automaticamente as obrigações do financiamento.
Por isso, contar com o apoio de um advogado especializado é o caminho mais seguro para garantir que todos os direitos sejam respeitados e que o processo de partilha ocorra de forma justa e equilibrada.
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