Ao adquirir um imóvel, muitas pessoas acreditam que o contrato particular de compra e venda é suficiente para garantir a propriedade. No entanto, sem a lavratura da escritura pública e seu registro no cartório de imóveis, o comprador não é legalmente considerado o dono do bem. Isso pode gerar insegurança jurídica e até a perda do imóvel em situações extremas.
Por exemplo, imagine o seguinte cenário: você comprou um imóvel, firmou um contrato particular e começou a pagar as parcelas. Mesmo já morando no imóvel há anos e tendo reformado o local, a escritura nunca foi lavrada. Certo dia, você recebe uma intimação: o imóvel foi penhorado por dívidas do antigo dono. Como o bem ainda está registrado em nome dele, a Justiça considera que ele ainda é o proprietário — e você, infelizmente, pode perder o imóvel mesmo tendo pago por ele.
📌 Mas o que fazer para regularizar a situação?
Casos como esse são mais comuns do que se imagina, especialmente quando a compra é feita sem assessoria jurídica ou sem registro adequado, isso porque, a ausência da escritura e do registro pode abrir brechas legais, pensando nisso, explicamos o que fazer para proteger seu direito e garantir a propriedade do imóvel.
Assim, se você possui um contrato particular de compra e venda, verifique se há cláusulas que determinem prazos ou condições para a lavratura da escritura. Em muitos casos, o contrato já prevê que, após o pagamento total ou após determinado prazo, que o vendedor deve formalizar a transferência.
Nesse caso, o primeiro passo é tentar resolver de forma amigável, enviando uma notificação extrajudicial ao vendedor, exigindo a lavratura da escritura conforme o acordado. Acaso o vendedor se negue a efetuar a lavratura, essa notificação serve como prova de que houve tentativa de resolver o impasse de maneira consensual, o que pode ser útil caso a situação precise ser levada ao Judiciário.
Outra ação necessária, se por ventura o vendedor se recusar a assinar a escritura ou estiver em local incerto, é ingressar com uma ação de adjudicação compulsória. Essa ação tem como objetivo obrigar judicialmente a transferência da propriedade, desde que você comprove:
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A existência do contrato de compra e venda;
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O pagamento do imóvel (total ou conforme pactuado);
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A impossibilidade ou recusa do vendedor em lavrar a escritura.
🖋️ Adjudicação Compulsória pode ser feita de modo extrajudicial?
Com o avanço da desjudicialização e da desburocratização dos procedimentos imobiliários, a Lei nº 14.382/2022 (que alterou a Lei dos Registros Públicos – Lei nº 6.015/1973) passou-se a permitir a adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, desde que estejam presentes os requisitos legais:
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Contrato de promessa de compra e venda (ou de cessão de direitos), assinado pelas partes;
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Comprovação da posse do imóvel pelo comprador (por exemplo: IPTU, contas de consumo, declaração de vizinhos);
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Comprovação de quitação total do imóvel;
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Documentos pessoais e comprovantes exigidos pelo cartório;
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Notificação do promitente vendedor ou seus sucessores, para que se manifeste no prazo legal (geralmente 15 dias);
A vantagem é que o procedimento é célere, durando em média de 60 a 90 dias, o que garante a resolução do problema de modo ágil e célere. Sem dizer que, regularizar um imóvel vai muito além de ter “os papéis em dia”. É uma forma de proteger seu patrimônio, garantir segurança jurídica e abrir portas para oportunidades que só estão disponíveis a quem tem a propriedade formalmente reconhecida.
✅ Conclusão:
Adquirir um imóvel é uma conquista importante — mas ela só se concretiza de fato quando a propriedade está devidamente regularizada, com escritura pública lavrada e registrada no cartório de imóveis.
Confiar apenas em um contrato particular pode colocar em risco anos de esforço, já que, aos olhos da lei, quem não registra, não é dono. Seja pela via judicial ou extrajudicial, existem caminhos legais seguros para garantir que o imóvel passe oficialmente ao seu nome.
Se você está nessa situação ou conhece alguém que esteja, não espere que o problema apareça para buscar a solução. A regularização evita perdas, bloqueios, dívidas inesperadas e te dá segurança para aproveitar com tranquilidade aquilo que é seu por direito.
Nosso escritório pode te ajudar em todas as etapas do processo — com orientação clara, análise documental e atuação firme para garantir o que é seu.
